駐馬店房產(chǎn)在線訊  房價越漲越高，社會貧富差距越大，就越會加大樓市風險，因為房價被投機者炒上去后，一旦跌下來，高房價會使自住型購房者無力承接，房地產(chǎn)有崩盤風險。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到而給普通民眾肆意加高杠桿購置房產(chǎn)，一旦房價出現(xiàn)調(diào)整，跌幅超出預期，普通民眾就會選擇“斷供棄房”。

　　7月22日，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第16屆年會，匯聚了各路經(jīng)濟學家，大家紛紛議論房地產(chǎn)和貨幣利率、匯率走勢，以及中國開發(fā)商的未來在哪里。多數(shù)專家認為，中國經(jīng)濟在進入新常態(tài)后，海外地產(chǎn)的回報率和安全性，相比較中國內(nèi)地的房地產(chǎn)泡沫，體現(xiàn)出越來越強的優(yōu)越性。

　　現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)冰火兩重天，區(qū)域分化嚴重格局；一方面，一二線城市過于火爆，不僅是今年上半年房價出現(xiàn)了非理性上漲，而且開發(fā)商的拿地成本也越來越高。另一方面，多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)的“去庫存”仍然為國家“既定方略”，庫存去化可能需要3-4年。在去庫存的大背景下，開發(fā)商的投資風險正在加大。

　　在此格局之下，專家們提出，房地產(chǎn)商應該增加海外開發(fā)的可能性，或者是海外物業(yè)持有的可能性。舉例來說，如果過去3年在日本投資過房地產(chǎn)，每年的出租型物業(yè)回報能夠達到2位數(shù)；如果以內(nèi)保外貸的方式參與投資，在海外真實的融資成本是國內(nèi)外的利差，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資融資實際上已經(jīng)是負利率狀態(tài)。

　　實際上，中國房價在這十多年來一路上漲至今，幾乎沒有出現(xiàn)過像樣的回調(diào)。現(xiàn)在北、上、廣、深這幾個一線城市的房產(chǎn)市值加在一起，就可以買下大半個美國。所以業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)未來走勢，產(chǎn)生嚴重分歧也并不為奇。那么，我國的房地產(chǎn)泡沫為何被持續(xù)吹大的呢？

　　其一，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的背景是，M2增速大幅上漲。在過去幾年中，每年M2增速都達到13%以上，2009年M2增速更是一度達到了29%。這說明了，央行的錢越印越多，僅8年時間，印出了100萬億，M2規(guī)模已是GDP的2倍。在這種情況下，大量資金出于對通脹的擔憂，都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　其二，長期低利率，甚至于負利率，再加上國內(nèi)投資渠道的匱乏。自2015年初以來，央行便進入了降息通道之中，這馬上給房地業(yè)帶來了“福音”。一方面，在負利率的情況下，把錢存在銀行只有貶值的結(jié)果，所以大量資金流向房地產(chǎn)市場；另一方面，現(xiàn)在銀行的房貸利率降至歷史最低，即使不想貸款買房的人，也會躍躍欲試，加入到貸款買房的行列之中。

　　其三，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，一直被各地方政府大力扶持，因為房地產(chǎn)興衰不僅關(guān)乎地方政府土地財政收入，更牽涉到其上下游十幾個行業(yè)的繁榮。所以，無論從稅收、信貸、財政等各個方面，都會助推房地產(chǎn)的火爆甚至到失控地步。

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)之所以泡沫長期存在，離不開地方政府支持、貨幣政策的寬松，以及房貸利率歷史最低等因素。所以，不少學者認為，未來房地產(chǎn)的趨勢可以概括成：3年漲、5年平、10年落。雖然，房地產(chǎn)泡沫終歸要破裂，但在可以預見的未來3-4年內(nèi)，房地產(chǎn)繼續(xù)維持泡沫并不成問題。不過，筆者認為，房價漲得越高，杠桿加得越重，社會貧富差距拉的越大，中國的房地產(chǎn)泡沫就越存在系統(tǒng)性風險。

　　首先，房價越漲，越來越多的人的購買力被削弱。一線城市現(xiàn)在最低標準的住房是300萬/套，北上廣深的年輕人，有多少能夠掙或者每年存20-30萬塊錢？這意味著，買房的壓力對多數(shù)年輕人來說都是巨大的。如果年輕人每年的收入趕不上最基本的房價，只能問父母要錢，那么也只有少數(shù)年輕人能夠買得起；而當自住型購房群體越來越買不起房，投機投資性購房需求衰退之時，中國一線城市的房地產(chǎn)離崩盤不遠了。

　　再者，房價越漲，會使社會貧富差距越來越大。就是越買不起房的人，越是買不起，而少數(shù)投機購房者卻能夠輕易購房。現(xiàn)在問題是，房產(chǎn)商在高價拿地，成為地王后，只能打造大量豪宅。現(xiàn)在的社會收入分配又本身只能讓少數(shù)人擁有大量資產(chǎn)，這無疑會限制房地產(chǎn)價格上漲，因為房地產(chǎn)價格上漲一定會加深這個行業(yè)的矛盾。

　　最后，房價越漲，貸款者的杠桿率就會拉得越高�，F(xiàn)在很多年青人，剛參加工作沒幾年，就急著想來購房置業(yè)，而在一線城市購房的首付款一定會在100萬以上。這會使更多的年輕人或者其家庭根本拿不出這么多首付款。

　　于是只能找類似于“首付貸”這類的貸款中介，或者向親戚朋友借錢來付首付。試想，為了讓房地產(chǎn)持久虛假繁榮，讓更多無力購房者來做“接盤俠”，盲目加杠桿，其背后的金融風險不言而喻。這與當年美國政府給低收入群體零首付圓住房夢所引發(fā)的次貸危機基本類似。

　　房價越漲越高，社會貧富差距越大，就越會加大樓市風險，因為房價被投機者炒上去后，一旦跌下來，高房價會使自住型購房者無力承接，房地產(chǎn)有崩盤風險。而給普通民眾肆意加高杠桿購置房產(chǎn)，一旦房價出現(xiàn)調(diào)整，跌幅超出預期，普通民眾就會選擇“斷供棄房”。所以，房價波動要與當?shù)鼐用袷杖朐鲩L相同步，并不是越高越好，如果房價一直走獨立行情，那么房地產(chǎn)金融風險就會急驟上升。

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