駐馬店房產(chǎn)在線訊  今日下午，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)二線城市南京和蘇州同時(shí)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到其中，蘇州成為首個(gè)重啟限購(gòu)政策的二線城市，而南京則規(guī)定二套房首付比例不低于50%。

　　對(duì)于上述城市同時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦解讀稱：“兩個(gè)城市都有調(diào)控壓力，一個(gè)帶頭一個(gè)進(jìn)跟，如果不同時(shí)出，有可能會(huì)讓資金去不調(diào)控地方，賭住資金出口�！�

　　蘇州重啟“限購(gòu)”

　　據(jù)了解，此次蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》被外界稱為“新十五條”，其中，備受關(guān)注的限購(gòu)政策正式落地，其規(guī)定“非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明�！�

　　這也意味著蘇州將成為首個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“對(duì)于蘇州非戶籍居民信貸政策，和此前預(yù)期一樣，此次需要提供納稅或社保正面，換而言之，此類政策有點(diǎn)類似上海的限購(gòu)政策，但相對(duì)寬松，主要針對(duì)二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房，且不需要社保證明。”

　　盧文曦評(píng)價(jià)稱：“蘇州重啟限購(gòu)是‘因城施策’的表現(xiàn)，管理權(quán)下放到地方。畢竟是二線城市，人口數(shù)量沒(méi)一線那么多，短期漲幅過(guò)快有資產(chǎn)會(huì)有泡沫。現(xiàn)在買房八成以上都用杠桿，變相風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融系統(tǒng)，風(fēng)險(xiǎn)不得不防。最重要的一點(diǎn)是出現(xiàn)政策拐點(diǎn)，原來(lái)政策一直維持寬松，現(xiàn)在來(lái)看開始收緊。對(duì)市場(chǎng)影響應(yīng)該是比較明顯的，首先是心理層面，政策口風(fēng)轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。其次，從實(shí)際成交來(lái)看也會(huì)出現(xiàn)下滑，所以最終樓市降溫效果會(huì)達(dá)到�！�

　　此次，蘇州還從供應(yīng)端對(duì)土地供應(yīng)量設(shè)定了明確的目標(biāo)：今后三年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃每年確定為400公頃左右，對(duì)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場(chǎng)供需狀況作適時(shí)調(diào)整。提高住宅用地競(jìng)買保證金和土地出讓金首付款比例，競(jìng)買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上；同時(shí)，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)。

　　此外，針對(duì)蘇州之前土地過(guò)熱、地王頻出的現(xiàn)狀，蘇州對(duì)部分地塊設(shè)定土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，其中，土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。土地競(jìng)價(jià)超過(guò)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）的，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)出讓方式”進(jìn)行競(jìng)價(jià)。在一次報(bào)價(jià)出讓環(huán)節(jié)，按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。“一次報(bào)價(jià)出讓方式”具體規(guī)則另行制訂，與土地出讓公告同步發(fā)布。

　　對(duì)此，盧文曦認(rèn)為：“應(yīng)該說(shuō)這一輪行情是被土地市場(chǎng)給帶起來(lái)的。現(xiàn)在對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控，可以降低市場(chǎng)恐慌情緒。競(jìng)價(jià)條件變得苛刻，等于從資金上給房企提出更高要求。最嚴(yán)苛的是“超出10%，竣工后預(yù)售，”�，F(xiàn)在都是高杠桿、高負(fù)債運(yùn)作，一遍預(yù)售一遍資金回籠。如果等竣工才能銷售，等于前期只有投入沒(méi)有回籠，先前投入量會(huì)非常大，對(duì)房企資金鏈?zhǔn)窍喈?dāng)大考驗(yàn)。所以在最后拍賣的時(shí)候房企會(huì)有所顧忌，舉牌的時(shí)候不會(huì)過(guò)于沖動(dòng)�！�

　　“通過(guò)設(shè)定土地出讓的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，能夠有效抑制高地價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)。土地出讓金繳付和工程項(xiàng)目等都有嚴(yán)格規(guī)定，需要2個(gè)月內(nèi)付清全款，而且工程必須以準(zhǔn)現(xiàn)房的模式銷售，這都會(huì)增加房企的資金成本，所以拿地過(guò)程中自然會(huì)有所克制。而超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的，那么就需要通過(guò)現(xiàn)房進(jìn)行銷售，這其實(shí)也暗示了現(xiàn)房銷售的模式在蘇州悄然啟動(dòng)。對(duì)于超過(guò)25%的指導(dǎo)價(jià)的土地，后續(xù)定價(jià)規(guī)則不是價(jià)高者得，而是最接近報(bào)價(jià)平均價(jià)的價(jià)格成為土地最終價(jià)，這會(huì)使得高價(jià)拍地房企失去拿地資格，最后會(huì)使得土地報(bào)價(jià)更接近房企意愿認(rèn)可的價(jià)格�！� 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　除了對(duì)非戶籍居民實(shí)施限購(gòu)之外，蘇州還實(shí)施了差別化住房信貸政策，進(jìn)行“限貸”或者“停貸”。其中，居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　事實(shí)上，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的上漲和政策收緊預(yù)期增強(qiáng)，蘇州樓市正在步入降溫通道�？硕�瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月蘇州商品房供應(yīng)面積64.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31.95%，成交面積60萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌17.36%，成交均價(jià)每平方米19744元，環(huán)比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫(kù)存量為421.5萬(wàn)平方米，去化周期回升至5.7個(gè)月。

　　南京收緊“限貸”

　　在蘇州出臺(tái)嚴(yán)苛的樓市調(diào)控政策的同時(shí)，長(zhǎng)三角另一個(gè)熱點(diǎn)城市南京也同步出臺(tái)以“限貸”為核心的調(diào)控政策。

　　南京市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》規(guī)定：“首套房仍按前期政策首付25%不變；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。”

　　盧文曦認(rèn)為：“南京此次調(diào)控也抓了關(guān)鍵點(diǎn)，資金是繞不開的，信貸是樓市降溫最有效手段，新政中二套房提高幅度還是蠻大的，會(huì)抑制改善力量，此前南京拿的地王項(xiàng)目也會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　此外，和蘇州一樣，南京此次也調(diào)整了土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式，其中規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。

　　而在蘇州、南京之前，另一個(gè)長(zhǎng)三角城市合肥已經(jīng)兩度出臺(tái)限貸政策來(lái)對(duì)樓市進(jìn)行降溫。

　　根據(jù)合肥8月9日最新出臺(tái)的貸款細(xì)則，其明確規(guī)定有房2套及以上，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，停止貸款；有1套房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，停止貸款；合肥市區(qū)無(wú)房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，停止貸款。目前，這一限貸政策已經(jīng)在合肥工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行正式執(zhí)行。

　　而合肥此次限貸政策也被譽(yù)為樓市史上最嚴(yán)厲的貸款細(xì)則，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌發(fā)文認(rèn)為：“如果實(shí)施起來(lái)估計(jì)會(huì)降低合肥市新建商品住房及二手房的成交量。據(jù)觀察，合肥新房市場(chǎng)中，市區(qū)戶籍的購(gòu)房者約占40%，市外戶籍的購(gòu)房者占60%；在市區(qū)戶籍的購(gòu)房者中，八成都是二套房的改善性購(gòu)買，這部分的購(gòu)買會(huì)受到貸款細(xì)則的限制；市外戶籍的購(gòu)房者中，多為首次貸款的首套房，影響不大。據(jù)此計(jì)算，新房銷量可能會(huì)下降30%左右。從二手房上半年430多萬(wàn)平方米的成交量看，下半年預(yù)計(jì)會(huì)降到300萬(wàn)平方米左右�！�

　　對(duì)于長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：“三季度上述熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入限貸政策出臺(tái)的‘前夜’，樓市在下半年及明年進(jìn)入調(diào)整期是預(yù)料之中的事情，屆時(shí)，由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，上述城市樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期�！�

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