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商住房已成新房成交主力 北京發(fā)聲嚴(yán)控

2016-08-20 來(lái)源:駐馬店房產(chǎn)在線
 
評(píng)論

  駐馬店房產(chǎn)在線訊  多數(shù)受訪者認(rèn)為,未來(lái)對(duì)商住項(xiàng)目的政策方向傾向于“減少新增供應(yīng)量,逐漸消化當(dāng)下市場(chǎng)庫(kù)存量”。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到,目前北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此的表態(tài)是“不能再新增商住”,“堅(jiān)決不開(kāi)商改住的口子”。

  繼通州區(qū)出臺(tái)對(duì)商住項(xiàng)目的限購(gòu)政策之后,北京商住房有可能迎來(lái)全面管控。

  據(jù)本報(bào)此前的報(bào)道,北京市國(guó)土和規(guī)劃委、北京市住建委于8月17日召開(kāi)商住房專(zhuān)題會(huì)議,擬暫停商辦用地上市。對(duì)于所有已批未建的商住房項(xiàng)目,則列出清單重新審查,并對(duì)有問(wèn)題的進(jìn)行整改。若此令一出,未來(lái)北京樓市將再無(wú)新增商住房。

  這種政策預(yù)期背后,隱藏著一個(gè)驚人的事實(shí)。過(guò)去幾年,商住房在北京新房市場(chǎng)所占比重不斷提高。2016年以來(lái),北京商住公寓的成交規(guī)模已經(jīng)超過(guò)住宅,成為新房成交主體。

  商住房“逆襲史”

  所謂商住房,是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)、設(shè)計(jì)有獨(dú)立的廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對(duì)外銷(xiāo)售的項(xiàng)目。與純住宅項(xiàng)目不同,商住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)通常在40年或50年,水、電、物業(yè)等費(fèi)用也高于住宅項(xiàng)目。

  多年來(lái),北京市場(chǎng)一直都有商住項(xiàng)目成交。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2010年至2015年,北京商住公寓項(xiàng)目成交量相對(duì)平穩(wěn),除2014年因整體市場(chǎng)降溫而下滑至1.3萬(wàn)套以外,年成交套數(shù)均維持在2萬(wàn)套至3萬(wàn)套之間。

  其間,北京商住公寓項(xiàng)目的成交規(guī)模也明顯低于同期的住宅項(xiàng)目,約相當(dāng)于后者的1/4-1/5。若算上二手房交易,商住公寓在北京樓市中所占比重就更低,2015年不到7%。

  商住公寓項(xiàng)目之所以受到市場(chǎng)青睞,在某種程度上與政策有關(guān)。2010年4月底,北京在全國(guó)率先出臺(tái)住宅限購(gòu)政策,對(duì)非京籍購(gòu)房者的限購(gòu)門(mén)檻設(shè)定為“1年的社保或納稅證明”。2011年初,北京又將限購(gòu)門(mén)檻提高到“5年的社保或納稅證明”。

  隨著大量購(gòu)房者失去購(gòu)買(mǎi)住宅的資格,商住房的價(jià)值得以體現(xiàn)。此后,不少房地產(chǎn)企業(yè)也將手中的商業(yè)地塊改造成住宅來(lái)出售,得以較快地消化庫(kù)存。與此同時(shí),在“商住倒掛”的北京樓市,商業(yè)項(xiàng)目改成住宅后,還能以較高的價(jià)格售出。

  對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目,北京市曾多次明文禁止。2010年4月30日,北京市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》指出,各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得酒店類(lèi)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后,不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用,未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。

  2011年5月,北京市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》,提出商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目“不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)”。

  但政策效果并不好。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2012年至2015年,北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)從22038套攀升至36406套,漲幅為65.2%。同期供應(yīng)面積的漲幅為35.6%。

  2016年5月5日,北京市通州區(qū)對(duì)商住項(xiàng)目實(shí)施限購(gòu),非京籍購(gòu)房者的門(mén)檻同樣為“5年納稅或社保證明”,且僅能購(gòu)買(mǎi)一套。隨后,市場(chǎng)又傳出北京商住限購(gòu)范圍將擴(kuò)大至其它區(qū)縣的消息。于是,商住房出現(xiàn)恐慌性成交。

  中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,截至8月17日,北京商住公寓共成交42030套,超出過(guò)去兩年的總和,合計(jì)簽約金額達(dá)到783億。而同期的北京新房住宅也僅成交3萬(wàn)套。

  限購(gòu)可能性小

  北京商住項(xiàng)目的熱銷(xiāo),也與土地供應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著深層次關(guān)系。

  上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,2011年以來(lái),北京成交的純住宅類(lèi)用地規(guī)劃建筑面積約1800萬(wàn)平方米,但同期北京成交的住宅面積為4275萬(wàn)平方米!肮┬璞雀哌_(dá)1:2.4,說(shuō)明住宅供應(yīng)是透支的”,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

  與此同時(shí),近幾年北京的土地供應(yīng)規(guī)模和住宅供應(yīng)規(guī)模在逐年下降。且隨著保障房配建制度的存在,以及土地價(jià)格不斷攀高,整體有效供應(yīng)不足的情況下,新房市場(chǎng)出現(xiàn)高端化傾向。

  北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志就曾多次指出這一“結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”:保障房定向分配,高端住宅供應(yīng)過(guò)剩,普通住宅供應(yīng)出現(xiàn)缺口。

  在這種情況下,以小戶型為主、不限購(gòu)的商住公寓項(xiàng)目恰恰填補(bǔ)了這一缺口,并成為市場(chǎng)青睞的對(duì)象。今年上半年,北京市多個(gè)商住公寓項(xiàng)目出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)“日光”現(xiàn)象,成交熱度絲毫不亞于純住宅項(xiàng)目。

  張大偉指出,根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),當(dāng)前北京商品住宅庫(kù)存約5.8萬(wàn)套,剔除回遷房,實(shí)際庫(kù)存僅約4.1萬(wàn)套。同期,北京公寓類(lèi)項(xiàng)目庫(kù)存在3萬(wàn)套左右。他認(rèn)為,根據(jù)此前的供地情況來(lái)看,商住公寓的潛在庫(kù)存更大。

  因此,若住宅供應(yīng)不足的情況延續(xù),商住公寓類(lèi)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的比重還將攀升。

  正因如此,張大偉認(rèn)為,為避免對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)嚴(yán)重影響,北京對(duì)商住項(xiàng)目實(shí)施全面限購(gòu)的可能性并不大。未來(lái)對(duì)商住項(xiàng)目的政策方向傾向于“減少新增供應(yīng)量,逐漸消化當(dāng)下市場(chǎng)庫(kù)存量”。這一觀點(diǎn)也得到多數(shù)受訪者的認(rèn)同。

  據(jù)了解,目前北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此的表態(tài)是“不能再新增商住”,“堅(jiān)決不開(kāi)商改住的口子”。目前北京各部門(mén)正對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行摸底,校核設(shè)計(jì)方案后,本月底審核結(jié)果將匯總上報(bào)。

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