駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近期，針對二線城市房價過快上漲、土地市場“高燒不退”、樓市過度加杠桿，管理層表態(tài)，短期調(diào)控措施要注意與改革目標一致。同時，住建部密集調(diào)研重點二線城市。蘇州和南京近期緊急出臺“土地限價”政策，由政府設定地塊的出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓。從效果看，近期蘇州超過限價的土地都流拍了，后續(xù)掛出的地均低于限價而出讓，“土地限價”似乎改變了土地市場過熱的局面。

　　在“招拍掛”模式下，根據(jù)基準地價及公共成本，政府確定出讓“底價”，開發(fā)商則根據(jù)市場預判、開發(fā)實力和產(chǎn)品設計，報出自己的出價，并通過開發(fā)商之間“競價”確定最后的出讓價格，這是合理的。但是，從游戲規(guī)則上講，“土地限價”如何“限”是個難題：限低了引起“搶購”，反而惡化競爭，限高了會導致流拍，反而惡化供求。

　　作為土地所有者的政府，根本無法判斷參與競拍開發(fā)商的報價和競價結(jié)果。而且，下游商品房銷售早已隨行就市，并不受上游土地限價影響。即便同時實施“限房價”，開發(fā)商也可以通過縮減公共配套、改精裝修為毛坯、簽兩份合同來規(guī)避。再者，無論從政府，還是開發(fā)商或者購房者的角度看，今年出現(xiàn)大規(guī)模的“地王潮”具有必然性。

　　以工業(yè)為主的二線城市，工業(yè)增加值在2015年接近零增長或負增長。在債務攀升、“穩(wěn)增長”壓力下，一些地方政府對現(xiàn)金流穩(wěn)定、拉動投資明顯的樓市很依賴；資金開始涌入樓市。一季度，全國新增貸款4.61萬億，創(chuàng)歷史新高，近1/3（1.5萬億）投向房地產(chǎn)，新增貸款比去年一季度多增9300億，近一半（46.3%）投向了住房按揭；開發(fā)商資金很充裕，目前銀行給予大型房企的貸款利率甚至低于一年期存款利率，中海、萬科等大型房企中期債券利率降至3%-4%左右，銀行“賠本賺吆喝”；最后看終端需求，購房置業(yè)情緒高漲。由此，地王此起彼伏具有必然性。

　　至少在中期內(nèi)，我國將處于“三期疊加”，推進制造業(yè)去產(chǎn)能、去杠桿的過程中。筆者認為，為緩沖改革陣痛，這一時期貨幣政策會保持較寬松的局面。考慮到實體有效資產(chǎn)形成不足，銀行信貸從制造業(yè)向消費金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，資金更加偏好樓市，貨幣推動下的房價和地價相互攀升，這也是一個必然局面。因此，以限價來“堵”不如從增加供應和引導預期上來“疏”。

　　目前，熱點二線城市庫存消化周期多在6個月左右，低于一線城市7個月以上的庫存消化周期，南京、合肥庫存周期僅2-3個月，“搶地”不奇怪。因此，當務之急是增加供應。2012-2014年，二線城市房價平穩(wěn)或下行、供應總體大于需求。面對2015年以來的新一輪上漲周期，政府在“計劃、儲備、一級開發(fā)和出讓”的土地前瞻性供應準備上不足，造成房荒和地荒，這在熱點二線城市普遍存在。

　　以近期房價漲幅居前的合肥為例，政務區(qū)是該市房價上漲最快的區(qū)域，2013年開始，該區(qū)域供求比一直在0.9之下，到2016年一季度，供求比進一步下降。可見，土地供給不足是房價上漲的主因。除增加供地外，還應調(diào)整供應結(jié)構(gòu)。在去產(chǎn)能、電商沖擊和產(chǎn)業(yè)升級趨勢下，商業(yè)辦公新建規(guī)模應該縮減，住宅供應應該增加。同時，為了緩減地王的示范效應，嘗試“定配建、競地價”的土地出讓模式，即每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場。

　　一方面，保障房供應同步增加了，緩解了購房者擔心“買不到房”的情緒，給市場需求降溫。當然，因房價上漲，政府也要擴大住房保障的范圍；另一方面，定配建導致開發(fā)成本顯著上升，開發(fā)商拍地時也不會肆無忌憚地報價。當然，保障房供應增加，也降低了開發(fā)商對于市場前景的樂觀預期。另外，此種土地出讓模式，符合土地出讓金公共服務融資的屬性，也發(fā)揮了地方政府的公共職能。更重要的是，“定配建、競地價”也是對“價高者得”這一土地“招拍掛”單一原則的改進。

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