駐馬店房產(chǎn)在線訊 如果房?jī)r(jià)還繼續(xù)上漲,那會(huì)是什么原因?駐馬店房產(chǎn)在線小編隨您一起探討。
一、中國(guó)房地產(chǎn)的荒誕之處在于,泡沫論與房?jī)r(jià)共同成長(zhǎng)。
樹(shù)不會(huì)長(zhǎng)到天上去。權(quán)威人士這樣說(shuō),或許是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)牛市的兩大基石,一曰人,二曰錢(qián),已經(jīng)因?yàn)橹袊?guó)人口結(jié)構(gòu)劣化(買(mǎi)房適齡人口比例降低)、資金供給層面又強(qiáng)調(diào)去杠桿,出現(xiàn)了一手軟,另一手亦不硬的困頓狀況。
但對(duì)房企和購(gòu)房者來(lái)說(shuō),只要樹(shù)接著長(zhǎng),長(zhǎng)得比他們預(yù)期的高,游戲就可以接著玩。況且,萬(wàn)一情況沒(méi)有那么糟呢?
二、國(guó)內(nèi)一知名券商在進(jìn)行了一項(xiàng)國(guó)際比較研究之后,得出一個(gè)相當(dāng)震撼的結(jié)論:中國(guó)房地產(chǎn)的大周期沒(méi)有結(jié)束,至少一、二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲,且漲幅會(huì)超越我們的預(yù)期。
原因很簡(jiǎn)單:一、人口因素(包括年齡結(jié)構(gòu)、人均居住面積以及房?jī)r(jià)收入比)不是房?jī)r(jià)變化的主因,資金供給才是,房地產(chǎn)的本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象;二、中國(guó)的銀行一定會(huì)為房地產(chǎn)加杠桿,而加杠桿的周期可能剛剛開(kāi)始。
三、在研究了美國(guó)、日本、荷蘭、澳大利亞、加拿大和馬來(lái)西亞的完整地產(chǎn)周期之后,該券商發(fā)現(xiàn),這些國(guó)家在最佳購(gòu)房人口占比下降之后,房?jī)r(jià)依然較快增長(zhǎng),甚至出現(xiàn)大牛市。
美國(guó)25到44歲最佳購(gòu)房人口在1991年達(dá)到最高點(diǎn)32%,此后就一路下滑,2006年降至28%左右,但房?jī)r(jià)從1991年到2006年上漲了121%。其它國(guó)家類似人口指標(biāo)下降后,房?jī)r(jià)上漲的幅度分別為:日本46%,荷181%,澳大利113%,加拿大59%。作為新興國(guó)家的馬來(lái)西亞稍有不同,它在1996-2014年間25-44歲人口比重從29.2%輕微上升到31.5%,同期房?jī)r(jià)上漲102%。
為什么這些數(shù)據(jù)對(duì)比,離我們想當(dāng)然的結(jié)論南轅北轍?原因就是錢(qián)多了!
美國(guó)1981-2006年期間,總按揭貸款余額由1.6萬(wàn)億美元上升到13.5萬(wàn)億美元,MBS(押貸款證券化)余額占總按揭貸款余額比重由12%上升到73%,商業(yè)銀行按揭貸款余額占總貸款余額比重從28%上升到55%,同期房?jī)r(jià)上漲246%。其它樣本國(guó)家亦類似,隨著住房按揭貸款余額占銀行總貸款余額比重的快速上升,房?jī)r(jià)均出現(xiàn)較快上漲。
四、各國(guó)銀行業(yè)狂加按揭,拜兩大時(shí)代潮流所迫:利率市場(chǎng)化和金融自由化。
1992年美國(guó)政府出臺(tái)鼓勵(lì)次貸政策的同時(shí),利率市場(chǎng)化和金融自由化也愈演愈烈。前者使銀行息差大幅縮窄,為了增加收入,就要增加貸款規(guī)模。后者使大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)轉(zhuǎn)向直接融資,B2B的生意難做,銀行不得不在B2C的按揭貸款上加大投入,致使按揭貸款余額占總貸款余額比重從20%升到56%。
在上述其它樣本國(guó)家,情況大同小異,不贅。
五、他山之石,可以攻錯(cuò)。進(jìn)行國(guó)際研究的最大成果,就是明白,國(guó)情打不過(guò)規(guī)律。
當(dāng)前,中國(guó)的商業(yè)銀行也面臨著利率市場(chǎng)化和金融自由化導(dǎo)致的金融脫媒大潮,而且這一趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。
在巨大壓力之下,按揭實(shí)際上已經(jīng)成為并將持續(xù)成為商業(yè)銀行的優(yōu)良資產(chǎn)配置。中國(guó)按揭余額在2009年占比只有9%,2016年一季度上升為15.3%。但仍然遠(yuǎn)低于國(guó)外的平均水平。
不止銀行本身有增加按揭的內(nèi)在意愿,長(zhǎng)期來(lái)看,政府的態(tài)度也是以鼓勵(lì)為主,在今年一季度按揭大幅上漲的情況下,央行行長(zhǎng)周小川數(shù)次表態(tài)按揭空間仍然很大。雖然,迫于壓力,后來(lái)改過(guò)口風(fēng)。
只不過(guò),考慮到風(fēng)控,銀行為房地產(chǎn)加杠桿,一二線城市仍是最大受益者。北京的按揭利率優(yōu)惠達(dá)到8折,而去庫(kù)存任務(wù)最重的三四線城市只有95折。
六、如果你足夠細(xì)心,就可以發(fā)現(xiàn)到處都是錢(qián),錢(qián)的氣味和影子,從臺(tái)前到幕后。
由于貨幣寬松,從去年到今年三、四月份,房?jī)r(jià)的行情火爆。但近兩個(gè)月來(lái),比房?jī)r(jià)更火的是地價(jià)。地王頻出,房企狂熱。2016年有望成為史上出現(xiàn)地王最多的年份。此輪搶地,地?zé)o分一線二線,企不分央企民企,大家同此涼熱。
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