一日四地王 “國字號”成一線城市搶地主力

2016-06-03 來源：駐馬店房產(chǎn)在線

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊 駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到6月1日，上海，偏遠的寶山顧村拍出了溢價率300%、地價3.7萬的土地；6月2日在深圳、北京，關(guān)外龍華、近郊海淀北乃至遠郊區(qū)順義、延慶，同時出現(xiàn)了地價超過3萬、4萬的土地。

　　從漲幅來看，深圳龍華地價三年翻了近四倍，而北京海淀北部地塊7個月漲了兩倍多，延慶地王則是周邊在售房價的三倍多，這些數(shù)據(jù)，遠遠超過了市場火爆時期如2009年、2013年的地價和當時的地王。而那時的地王，基本上還聚集在城區(qū)。

　　從以上區(qū)域歷史上的土地價格來看，地價的上漲遠遠超過了房價，有業(yè)內(nèi)人士認為一線城市地價已失控。那么，究竟是誰，又是什么樣的邏輯，在背后支撐這樣的地價上漲？

　　地王爭霸戰(zhàn)

　　6月2日的土地市場注定不平靜。這一天，深圳地王的溫床——龍華板塊又推出了一幅新的商住地塊，盡管土地部門設(shè)置了暗標方式，以避免競拍激烈推高價格的情形，并且是第一個要求現(xiàn)售的地塊——也仍然沒能阻擋房企和資金的熱情。

　　19家開發(fā)商和他們背后的金主來到招標現(xiàn)場，18家遞了標書，1家棄投。最終，央企中國電建聯(lián)合另一家央企背景的中國金茂旗下方榮地產(chǎn)，以總價82.9億、樓面價5.7萬的代價，力壓深圳本地開發(fā)商招商地產(chǎn)，奪得這一新的區(qū)域地王。

　　幾乎同時在北京，海淀北部地區(qū)整體開發(fā)中關(guān)村環(huán)�？萍紙@HD-0303-0071地塊出讓，最終被龍湖地產(chǎn)以14.1億元拿下，樓面價為3.02萬/平方米，溢價率107%。

　　回溯到2015年10月27日，萬科以8.1億元競得海淀區(qū)相鄰地塊，折樓面價為1.3萬元/平方米。這意味著，半年時間，海淀這一區(qū)域的地價翻了兩倍多。與此同時，該區(qū)域的房價并未大幅上漲。

　　緊接著，順義后沙峪地塊出讓，最終陽光城以總價7.5億元、樓面價4.46萬元/平方米拿下。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，未來售價很可能將超過10萬元/平方米。

　　就在人們驚呼遠郊順義也要出現(xiàn)單價10萬的房子之時，更令人驚詫的情形出現(xiàn)了。

　　同樣的遠郊區(qū)延慶出讓一地塊，也受到碧桂園等多個開發(fā)商的追捧。最終該地塊被一級開發(fā)商天潤誠澤以10.425億元總價拿下，按照中原地產(chǎn)的估算，折合樓面價高達3.1萬元/平方米，是區(qū)域在售均價的2倍多。

　　京深兩地似乎在暗暗較勁，地價漲幅一個比一個更快，而且都超過了房價漲幅。以龍華為例，數(shù)據(jù)顯示，從2007年至今9年時間，龍華房價從2007年的1萬漲到了2016年5月的47865元，漲幅約為5倍；但是地價則從2007年的5600元/平方米漲到了今天的5.7萬，漲了10倍。也就是說，龍華地價漲幅是房價漲幅的2倍。

　　從京滬深三大城市（廣州的地價漲幅較為柔和）來看，地價在過去兩三年里均出現(xiàn)了明顯的加速上漲態(tài)勢，也從漲幅上普遍超過了房價。

　　搶地主力“國字號”

　　是什么樣的力量，在背后推高地價？

　　中原地產(chǎn)梳理今年以來一線城市的地王發(fā)現(xiàn)，國資和央企成為本輪搶地的主力。最典型的例子是信達地產(chǎn)，其是財政部直屬信達資產(chǎn)的子公司。

　　數(shù)據(jù)顯示，自去年下半年以來，信達地產(chǎn)先后在合肥濱湖區(qū)、上海新江灣城、深圳坪山、杭州錢江新城、杭州濱江奧體、上海寶山顧村六幅地塊的圍搶戰(zhàn)中高價勝出，總耗資高達352億元。

　　深圳龍華地王的得主也是央企聯(lián)合體，中國電建直屬國資委，方榮地產(chǎn)則是中國金茂子公司，而中國金茂的第一大股東是中化集團，也是國資委直管企業(yè)。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月31日，全國土地市場合計有105宗高總價地塊，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額為1785.8億，占比為54%左右。

　　其中，信達、華僑城、中國電建、魯能集團、葛洲壩、中鐵、中冶等央企是爭搶地王的主力；相對于民企來說，他們更易獲取大量且低廉的資金。

　　張大偉認為，地王現(xiàn)象是低利率、資金潮下的資產(chǎn)荒，特別是一二線城市，地王頻繁出現(xiàn)已經(jīng)成為趨勢。

　　克而瑞研究中心房玲、尹鵬分析信達搶地王的原因時也指出，中國信達最需要的實際是資產(chǎn)配置，當前“資產(chǎn)荒”日益嚴重，而房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯的前景，一線城市核心地塊則最具升值潛力。

　　因此，信達地產(chǎn)“瘋狂”奪地王，無論最后能否賺到錢，已經(jīng)完成了母公司中國信達的資產(chǎn)配置需要，始終還是為金融主業(yè)護航而生的。

　　不過，深圳一不愿具名的開發(fā)商人士亦指出，不具備實際操盤和開發(fā)能力的金融資本，其實助長了地價泡沫。而地價不一定和房價正向變動，在未來，如果房價不能趕上地價的上漲，將會產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。