駐馬店房產(chǎn)在線訊  7月18日上午，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長與會，對2016年樓市進(jìn)行摸底，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和去化及存量壓力，并為下一步政策調(diào)整支招。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到這意味著下半年樓市政策還是以“去庫存”為主。

　　湊巧的是，7月18日這一天也是國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價的日子，數(shù)據(jù)顯示，6月55城房價環(huán)比上漲，合肥領(lǐng)漲。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，上漲的城市有55個，持平的城市有5個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為4.9%，最低為下降0.5%。

　　另外，從市場表現(xiàn)來看，去年下半年至今，大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買漲不買跌”的火熱局面，甚至土地市場也是“地王”頻現(xiàn)。

　　那么，住建部約談房企之后，政策層面會出現(xiàn)哪些變化？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉(博客)認(rèn)為，住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來講，未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如，政府開始出臺措施“控地王”、個別熱點城市信貸政策開始收緊、市場進(jìn)入調(diào)整期等等，在這樣的市場背景下，樓市會進(jìn)入調(diào)整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現(xiàn)下跌。同時，對于大多數(shù)非熱點城市(中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等)來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這時“去庫存”的樓市政策仍然是這些城市的主旋律。

　　政策特征之一：“控地王”成為下半年土地市場核心主題

　　住建部約談房企之后，下半年熱點城市土地市場的重點將是“控地王”。那么，怎么樣可以防止熱點城市“地王”頻現(xiàn)？有哪些措施可以減少“地王”的發(fā)生？筆者認(rèn)為，對于京滬深等“地王”頻現(xiàn)一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”二線城市，下半年土地市場的重點是防“地王”，下半年可以通過增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強土地市場監(jiān)管等諸多方面防止“地王”的現(xiàn)象的再現(xiàn)。

　　一、針對熱點城市土地市場供求矛盾的問題，不僅僅要想方設(shè)法增加土地供應(yīng)，緩解供求矛盾，還應(yīng)該適時引導(dǎo)市場輿論和預(yù)期，緩解由于地價上漲而帶來的房價上漲預(yù)期。

　　1、針對新增建設(shè)用地市場的供求矛盾問題，建議各熱點城市土地事物交易中心每年盡早公布當(dāng)年的土地供應(yīng)計劃，盡量避免市場等待與供求緊張預(yù)期的積累。

　　2、就供地節(jié)奏來講，一般來講，上半年供地較少，下半年供地較多，建議今后供地節(jié)奏上平衡一下，適當(dāng)加大上半年供地節(jié)奏，避免供地量過于集中或有的時間段出現(xiàn)“零供地”的不合理供地現(xiàn)象。這樣，也可以避免由于企業(yè)集中拿地而導(dǎo)致的“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　3、對于盤活存量用地方面，當(dāng)前，政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細(xì)則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執(zhí)行層面也會遇到困境，比如土地轉(zhuǎn)性方面。因此，當(dāng)務(wù)之急就是盡管出臺盤活存量用地“操作細(xì)則”，掃清盤活存量用地政策執(zhí)行的障礙，然后進(jìn)行“成功案例解讀”的推廣，讓更多的企業(yè)切實感受到操作的可行。這樣，熱點城市每年推出一批“盤活存量用地”的地塊或項目，根據(jù)計劃使更多的存量用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，緩解當(dāng)前供求相對緊張的市場局面。

　　4、推動非住宅用地轉(zhuǎn)性住宅，這也是增加住宅市場有效供應(yīng)的手段。

　　二、從政府土地出讓的目的來看，主要還是為了盡快緩解樓市供求矛盾的問題，起碼通過近期土地出讓可以調(diào)節(jié)未來1-2年內(nèi)供求關(guān)系，并且可以起到初步效果，然而當(dāng)前的土地市場上出現(xiàn)的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套銷售，因此，當(dāng)前土地供應(yīng)對于未來1-2年樓市難以起到市場調(diào)節(jié)作用，反而因為地價的攀升而推動房價繼續(xù)上漲。因此，針對房企頻拿“地王”而“囤地”或“捂盤惜售”等狀況，筆者建議：

　　1、加快已經(jīng)出讓地塊的項目建設(shè)進(jìn)度，對于新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時間限制，以防止部分開發(fā)企業(yè)拿“地王”后“囤地”，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，通過加快開發(fā)節(jié)奏與供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系。對于拿“地王”的房企讓其因為這樣的規(guī)定而望而卻步，或者因此而承擔(dān)虧損的開發(fā)風(fēng)險。

　　2、對于已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段的項目，建議出臺相關(guān)措施，加快開發(fā)進(jìn)入，加快發(fā)放預(yù)售許可證，加快市場供應(yīng)，同時，一方面通過預(yù)售許可證的審批控制房價過快上漲，一方面打擊捂盤惜售，讓已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的項目盡快進(jìn)入銷售階段，緩解短期內(nèi)市場供求關(guān)系緊張的局面。

　　3、改變土地出讓金的支付方式，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿。

　　為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險，當(dāng)前銀行、金融機構(gòu)對于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款，此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。因此，在土地出讓金支付上可以針對房企短期資金較為緊張的現(xiàn)狀而制定相對應(yīng)的措施，以防止地王的產(chǎn)生。比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為全款支付(比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，現(xiàn)在改為1個月內(nèi)全款支付土地出讓金)，縮短開發(fā)企業(yè)支付時間，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿，全款支付的時間可以限定在1-3個月內(nèi)，這樣，短期資金周轉(zhuǎn)問題的房企拿地會更加謹(jǐn)慎。

　　三、加強土地市場監(jiān)管，全國范圍內(nèi)建立土地利用動態(tài)巡查制度，對建設(shè)用地開發(fā)利用情況實行全程監(jiān)管，防止土地閑置浪費，同時針對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住建部、國土資源部可對典型房企進(jìn)行約談，證監(jiān)會可以暫停上市，再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　政策特征之二：“收信貸”降杠桿為下半年熱點城市樓市降溫

　　7月9日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對樓市進(jìn)行新的調(diào)控。至此，廈門成為合肥之后第二個出臺限貸政策的二線城市(盡管后期因為政策制定權(quán)限等問題官方撤銷該政策，但是由于房價上漲幅度過快，信貸政策收緊也是遲早的事情)。

　　此外，從7月1日合肥樓市新政的核心內(nèi)容來看，二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款，其政策的主要出發(fā)點也是降低信貸桿杠，限制投資客，為火熱的樓市降溫。

　　從近期銀行等金融機構(gòu)的政策面動作來看，據(jù)媒體報道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行(601166,股吧)已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。

　　另據(jù)媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目。

　　此外，從開貸款的角度來看，為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險，當(dāng)前銀行、金融機構(gòu)對于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款(全國范圍內(nèi)的措施，不僅僅針對上海)，此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

　　總的來看，對于住宅市場來講，由于市場市場過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住建部約談房企之后，熱點城市也應(yīng)該開始思考接下來樓市政策走勢了，尤其是國家統(tǒng)計局公布的房價上漲幅度排名TOP10以內(nèi)的城市來講，未來政策層面面臨收緊的可能性。筆者認(rèn)為，預(yù)計南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會在三季度跟進(jìn)提高首付“降杠桿”的信貸政策。從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

　　由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高導(dǎo)致的杠桿率降低、政策面預(yù)期收緊與市場調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱的之后將面臨調(diào)整的風(fēng)險，市場也會因此而降溫。

　　政策特征之三：“去庫存”仍然為下半年非熱點城市樓市主流政策

　　對于大多數(shù)非熱點城市(中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等)來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。

　　事實上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前上述城市樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量價的回升而明顯改變；此外，去年下半年以來，由于上述部分城市銷售面積的回升，東部的三四線城市房地產(chǎn)投資增速開始回升，筆者認(rèn)為，這些城市的房地產(chǎn)投資的回升并不是好事情，因為本來這些城市就存在去庫存壓力，如果此時房地產(chǎn)投資再次回升，也就意味著樓市庫存也會進(jìn)一步增加，這些城市未來仍然將面臨去庫存壓力。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中，住宅待售面積減少770萬平方米，辦公樓待售面積減少86萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加44萬平方米。雖然住宅待售面積減少，但是待售面積絕對量還是較大，另外，從商辦市場來看，庫存面積并未明顯減少，也存在“去庫存”壓力。

　　因此，對于大多數(shù)非熱點城市(中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等)來講，下半年及明年，“去庫存”仍然是上述城市政策的主旋律。這些城市的地方政府仍然會會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，鼓勵住房消費，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費措施、鼓勵人才購房等人才類政策、鼓勵購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

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