駐馬店房產(chǎn)在線訊 1992年2月，88歲的老人鄧小平南巡談話掀起中國新一輪改革高潮。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到也正是從那次談話伊始，中國房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)國家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的部門變成一項(xiàng)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)以快速擴(kuò)張期精神面貌，走進(jìn)公眾視野，那一年我們也稱它為“地產(chǎn)市場(chǎng)興起的元年”。

經(jīng)歷了粗放型增長的黃金時(shí)代，到而今的白銀時(shí)代，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)成了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的有力見證者。產(chǎn)品質(zhì)量、項(xiàng)目立意、市場(chǎng)廣度是新形勢(shì)下，這三個(gè)方面一直在考驗(yàn)中國地產(chǎn)界的市場(chǎng)化深度。

探究地產(chǎn)市場(chǎng)前沿發(fā)展動(dòng)態(tài)，碰撞地產(chǎn)最新營銷、管理理念，本期安居客論道 新生代請(qǐng)到了北京東方利錦投資基金管理有限公司董事長、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)老年住區(qū)金融部副主任、中國北京大向藝術(shù)集團(tuán)創(chuàng)始人，中國藝術(shù)地產(chǎn)協(xié)會(huì)籌委會(huì)主任，中國國家工美協(xié)會(huì)藝術(shù)市場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)秘書長——?jiǎng)⒔鸪毕壬�，在品茗中論道地產(chǎn)。

2014年，被稱為中小地產(chǎn)商的災(zāi)難年，時(shí)至今日，中小地產(chǎn)商的日子依然還是不那么好過。今年五月份一篇以《中小地產(chǎn)商的末日來了 拿地蓋房自持70年不許賣》為題的文章赫然見網(wǎng)。窘困的原因是什么？出路在哪里？專訪劉金潮第一期，我們從中小地產(chǎn)商說起。

一、中小地產(chǎn)商，兼并浪潮下還需要辛苦保胎

記者：如果說，開發(fā)是策劃的藝術(shù)，那么中小地產(chǎn)商的策劃藝術(shù)有胎死腹中的現(xiàn)象嗎？如果有這個(gè)現(xiàn)象嚴(yán)重嗎？

劉金潮：從問題的問法上，我們需要調(diào)整一下�！疤ニ栏怪小毙枰�給它一個(gè)概念，是懷了幾個(gè)月才胎死腹中？還是項(xiàng)目本身在開始就沒有成形？

劉金潮：目前從整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們看到了兼并的趨勢(shì)，大型地產(chǎn)商在兼并中小地產(chǎn)商，中國幅員遼闊，就目前情況在一定程度上保有、準(zhǔn)許中小地產(chǎn)商發(fā)對(duì)整體地產(chǎn)市場(chǎng)是有益的。但是，規(guī)范和管理中小地產(chǎn)商是需要下功夫的，中小地產(chǎn)商存在一個(gè)很大的問題，其實(shí)就是剛剛問題中提到的“胎死腹中”現(xiàn)象，他們“保胎”的非常辛苦。

二、因?yàn)椴粚?duì)所以白費(fèi)，問題的根源在哪？

記者：造成這這些中小地產(chǎn)商艱苦保胎的主要原因是什么？

劉金潮： 中小地產(chǎn)商一般情況為個(gè)人獨(dú)資或是幾個(gè)股東合作，有些是因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域缺乏經(jīng)驗(yàn)，更多的是在房地產(chǎn)粗放型發(fā)展期取得了一定成就，按照以往成功經(jīng)驗(yàn)如法炮制；最近十年，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正逐步走出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影子，市場(chǎng)化程度不斷加深的過程造成了中小開發(fā)商的思維脫節(jié)，最主要的表現(xiàn)就是項(xiàng)目立意上的誤判，他們還固守以往的經(jīng)驗(yàn)，拿地、設(shè)計(jì)、蓋樓售賣。

劉金潮： 這種經(jīng)驗(yàn)主義造成的第一大問題就是，決策機(jī)制與項(xiàng)目認(rèn)知都存在一定偏差，以及項(xiàng)目前期規(guī)劃的缺少和項(xiàng)目的定位不準(zhǔn)。中小地產(chǎn)商往往不太遵循科學(xué)的決策體系，憑借個(gè)人或幾個(gè)股東的主觀臆斷，策劃的缺失、定位的失準(zhǔn)，造成了很多項(xiàng)目，在擁有政府利好政策，占據(jù)有一定發(fā)展前景的位置，依然沒能做出優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，而且還需要艱難保胎。

劉金潮： 第二個(gè)問題就是深層管理問題，在管理上眾多中小企業(yè)往往都忽視的就是金融規(guī)劃、財(cái)務(wù)成本管理的問題。絕大多數(shù)中小地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理都與項(xiàng)目管理脫節(jié)。很多中小開發(fā)商在項(xiàng)目前缺少一套完整的資金管理規(guī)劃。比如，一個(gè)三個(gè)億的項(xiàng)目，我有五千萬就啟動(dòng)，后續(xù)再去拆借，拆借的過程就造成了艱難保胎的現(xiàn)象。一套完整的資金規(guī)劃，需要包含啟動(dòng)資本預(yù)算，預(yù)判項(xiàng)目過程會(huì)遇到怎樣的資金缺口，在遇到手續(xù)延期、拆遷等問題時(shí)在資本上如何解決。必須要提到的是，項(xiàng)目的前期規(guī)劃中必須包括項(xiàng)目的金融及財(cái)務(wù)管理規(guī)劃。

劉金潮： 之所以大開發(fā)商能把項(xiàng)目做好，是因?yàn)樗麄円呀?jīng)形成了一套相對(duì)成熟的管理體系，從拿地到項(xiàng)目策劃，再到項(xiàng)目定位外加后續(xù)的營銷管理，開工之前就已經(jīng)把各方面的工作都做足之后，才去做項(xiàng)目。而中小開發(fā)商往往具有盲目性�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，非常急需的就是項(xiàng)目管理公司，他們才中小開發(fā)商的強(qiáng)力支持者。

劉金潮：人們常說的一個(gè)概念是“路徑不對(duì)，所以白費(fèi)”。我常說的是“因?yàn)椴粚?duì)，所以白費(fèi)”。我們很多人在規(guī)劃項(xiàng)目的時(shí)候，都會(huì)把因?yàn)榕�錯(cuò)了，最終結(jié)果是錯(cuò)的還不知所以然。中小開發(fā)商出現(xiàn)的問題就在這，財(cái)務(wù)規(guī)劃沒做好、項(xiàng)目定位沒做好、項(xiàng)目開工之前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都沒弄好，就緊趕上馬，后續(xù)出了問題要用十二分的精力去彌補(bǔ)前期的“因?yàn)椤卞e(cuò)誤。

三、專業(yè)化項(xiàng)目管理公司是否能成為制勝之道？

記者：從剛剛您的觀點(diǎn)，我想了解一下在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，您提到的市場(chǎng)項(xiàng)目管理公司處于一個(gè)什么樣的發(fā)展階段。

劉金潮：個(gè)人認(rèn)為，項(xiàng)目管理公司從名稱上來講市場(chǎng)上并不缺。但真正從實(shí)質(zhì)上能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高質(zhì)量的整體把握和規(guī)劃的并不多，這個(gè)行業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量和水平現(xiàn)在來看并不高。但這也是現(xiàn)實(shí)中，中小地產(chǎn)商深層管理所帶來的問題。首先來說，這些企業(yè)并沒有自己的策劃部，前期部也就是一兩個(gè)人在跑手續(xù)，當(dāng)拿到手續(xù)之后，對(duì)接設(shè)計(jì)公司并在這個(gè)過程中，憑主觀感覺就把項(xiàng)目定位給確定了，最后找到建筑公司和銷售公司，建設(shè)并銷售。這一流程在前期環(huán)節(jié)就缺少了優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目管理公司的規(guī)劃介入，市場(chǎng)需求的原因也就片面的促成優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目管理公司缺失成長的沃土。

駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2015年以來，地產(chǎn)業(yè)兼并重組步伐明顯加快，出現(xiàn)了標(biāo)的規(guī)模達(dá)千億級(jí)的整合重組，今年更是出現(xiàn)了萬科、廊坊發(fā)展被舉牌等“升級(jí)版”的行業(yè)重組現(xiàn)象。中小地產(chǎn)商一方面要對(duì)項(xiàng)目辛苦保胎，一方面又要在兼并的浪潮中選擇自身未來的出路。在本次專訪中，劉金潮提出中小地產(chǎn)商存在的問題，并深入剖析其原因，并提出要注重前期項(xiàng)目規(guī)劃、金融財(cái)務(wù)管理規(guī)劃等建議。

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