駐馬店房產(chǎn)在線訊  有人把“房住不炒”理解為“不許投資住房”。據(jù)聞馮侖有問：娶老婆只是用來生孩子的嗎？

　　引子

　　一個著名經(jīng)紀(jì)公司做的調(diào)查非常有意思：凡是上一代租房子的，下一代還在租房子，而上一代買房子的，下一代也買了房子。這個結(jié)果告訴了大家為什么要買房子。

　　一 投資房產(chǎn)有理

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到投資是為增加未來產(chǎn)出而放棄當(dāng)前消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)活動。比如說教育，這是人生最大的投資，沒有人因此而批評教育。投資沒錯，還在于它只是資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，原來是存款，現(xiàn)在變成了股票、債券或者房子。

　　普通城市的房子，本來就是用來住的。要不是2015年拼命扇風(fēng)點(diǎn)火去庫存的話，到現(xiàn)在，也還是用來住的。

　　但是特殊城市（少數(shù)大城市）的房子就是資產(chǎn)。全世界都一樣。

　　現(xiàn)在大力提倡租售并舉。請問，那么多人要去租房，如果沒人投資余量房產(chǎn)，拿什么出租？

　　以前學(xué)香港、美國和新加坡，現(xiàn)在又學(xué)德國，因為德國有龐大的租房市場。

　　但德國租房市場之所以成功，一是房源供應(yīng)多元化，且私人供應(yīng)占主體。國家只占11%，地產(chǎn)基金持有17%，私人住房占72%。二是住房合作社運(yùn)營，國家減免稅。

　　在中國，不用這72%的私人住房，只靠國家供給形成強(qiáng)大的租房市場？幾乎不可能。

　　二 租房子和買房子就是不一樣

　　不管租多少年房子，也留不下資產(chǎn)，獲得不了資產(chǎn)增值。租房只是解決短期無力購房或者短期不需要購房期間的過渡之計。

　　從這個意義上說，你租房子的錢白花了。

　　而買房的回報呢？你用20%到30%的首付，把租金變成了按揭，相當(dāng)于用未來的收入流進(jìn)行當(dāng)下消費(fèi)，把30年后的一塊錢放在今天當(dāng)一塊錢花。你說值不值？

　　另外，租的房子難以按個人的意愿裝修改造，不只很難保證舒適度，也難以形成自己喜愛的文化和藝術(shù)品味。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從現(xiàn)有租賃住房的類別看，一類是房改房，條件很差，另外一種是市場類房子，價格高。土地價高者得的租賃房，意味著租金高，租金低了收不回來。

　　集體土地上的租賃房，很難配置完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施。比如基本的水、燃?xì)狻⒐┡�等等�?/span>

　　1949年，中國人均居住面積為4.5平方米，1978年是3.9平米，減少了0.60米。所以，置業(yè)概念和私有產(chǎn)權(quán)，才是居住品質(zhì)的決定因素。

　　所以，租賃住房未必能增加居民的居住面積，還有品質(zhì)。

　　三 有房養(yǎng)老更靠譜

　　不會留下資產(chǎn)，也就無法形成無能力獲取勞動收入和大災(zāi)、大病時的額外保障，也就是以房養(yǎng)老。

　　在中國，買房子原因很多，資產(chǎn)升值和租賃市場不健全之外，還有全世界通行的養(yǎng)老保障需求。

　　在美國，60歲以上老者擁有私人住房的比例小于60歲以下的人。因為很多人60歲以后不需要把房子留給子女繼承，而是做抵押，變成養(yǎng)老費(fèi)用。

　　上了歲數(shù)，很多人就會明白：有房養(yǎng)老和有兒養(yǎng)老相比，哪個更靠譜。

　　四 租房的日子過得夠長了

　　中國人不是沒有租過房。30年前，中國是世界上租房率最高的國家！

　　房改之前，全中國人民都是租客，最大業(yè)主是國家。那是世界最大規(guī)模的分配式租賃。

　　房改以后，90%公房產(chǎn)權(quán)都給了居民，租房比例才一下子降到10% 以下。當(dāng)時，比較極端的烏魯木齊的租房率幾乎是零。

　　所以，中國城市租房率偏低，其實是房改這一大善政的結(jié)果，是好事，應(yīng)予點(diǎn)贊，而非苛責(zé)。

　　再說，在“全民租房”年代，房子都是白灰墻水泥地，沒有衛(wèi)生間和廚房，或者幾家共用，冰箱放在客廳。這種房子你要嗎？

　　五 不能為租房而租房

　　一個城市要多少租賃住房，應(yīng)依實際情況而定，不能當(dāng)成政治任務(wù)完成。

　　這個實際情況就是城市戶籍人口、常住人口和流動人口的比例。

　　一般來說，城市越大，流動人口比例也越大，自有住房比例越低，對租賃住房的需求也越大。

　　紐約、東京租賃住房占50%以上，舊金山在30%以上，小城市一般有15%到20%的比例。中國目前所有城市加起來不到25%，租賃住房在23%左右。

　　平均租期國際上是24個月到36個月，屬于長租戶，中國大城市基本上8到12個月，中等城市12個月到18個月。

　　在住房緊張，房價較高的大城市里，租房應(yīng)該有大的發(fā)展空間，但在其它城市，切忌拔苗助長。

　　六 房價漲了，其實等于沒漲

　　為什么房價總會漲？最主要原因是貨幣貶值和物價的普遍上升。全國平均房價1992年996.4元，2017年6月7288.24元，漲了7倍。

　　但同一期間，貨幣貶值了120倍。1992年，大學(xué)生月工資大概80塊錢，現(xiàn)在最少3200塊錢，很多人可以拿到10000元，增長了20倍到40倍。

　　怎樣接地氣地表達(dá)貨幣貶值？看看這兩張表。

　　房價增長速度比貨幣貶值相差20倍。漲了20倍等于沒漲，或者說，還可以再漲20倍。

　　貨幣貶值和房子漲價是一件事的兩個說法。但前者比后者厲害多了。

　　七 平均數(shù)把你騙了

　　今年8月份北京（樓盤）賣了三個樓盤，原本準(zhǔn)備賣12萬到15萬，與周邊二手房價相符，但最終按限價規(guī)定9萬多一平米銷售。結(jié)果是，誰買到手就賺2萬多。從這個意義上說，限價是在給你一個好機(jī)會賺錢。

　　為什么調(diào)控時，要將高檔房的價格往下拉？因為我們用的是平均數(shù)。用平均數(shù)，就一定要把高房價壓下來，低房價提上去。

　　用平均數(shù)，一定是幫助富人買房子和賺錢，對低收入者沒有好處。

　　如果中國的平均房價改為中位數(shù)，這個現(xiàn)象就不會出現(xiàn)了。中位數(shù)是通過排序得到的，它不像平均數(shù)那樣，受最大、最小兩個極端數(shù)值的影響。

　　在美國、英國、新加坡、香港，所有公布的都是中位數(shù)。所以，有一本書很有名，叫《平均的終結(jié)》。

　　中位數(shù)房價以下的房子，才與低收入和一般收入家庭有直接關(guān)系，才是政府要關(guān)心和提供的房子。

　　而中位數(shù)房價以上的房子，可以看作是奢侈品�；�10000元買一個LV包，裝的東西可能比10元錢買的包還少，你能說包是只用來裝東西的嗎？你把10000元的包砍到9000元，對低收入者有幫助嗎？

　　房子也一樣，只要管住中位數(shù)以下的房子的供應(yīng)，就盡到了政府的責(zé)任。聯(lián)合國人權(quán)公約中要求政府為低收入者提供的是“適足居住權(quán)”，而非財產(chǎn)權(quán)。

　　八 中國大部分城市的房價低于地價

　　一線城市和非一線城市的差別在哪？前者地價太貴了：23463元。

　　非一線城市，不含工業(yè)用地的地價是6644元，房價是多少呢？中部5900元，西部5800元，東北6300元，絕大多數(shù)房價低于地價。

　　全國平均房價7922元，減去6644元，還剩不到1300塊錢。有能用1300塊錢蓋出房子的開發(fā)商嗎？如果能，說明是用早先低價拿到的土地。用現(xiàn)在拿的地試試看？

　　根據(jù)2016年12月份的數(shù)據(jù)，只有東部和東部沿海地區(qū)，整體房價平均高于現(xiàn)有地價。

　　到目前為止，全國平均房價超過10000元的的城市是19個，20000元的9個，地級市平均房價只有4000元。中國的房價很高嗎？

　　今年我們看到三四線房價猛漲，就是因為原來太低了。

　　九 大城市供地少導(dǎo)致房子供不應(yīng)求

　　日本東京有3850萬人，按規(guī)劃北京至少4500萬，現(xiàn)在的指標(biāo)卻是2100萬，差一半。

　　很多年前，北京就提出2020年人口控制在1800萬人。后果是什么？就是國土資源部按照這個數(shù)字配土地指標(biāo)。

　　但2008年北京人口已到1900萬，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)成10000億，提前12年超額完成任務(wù)。但土地指標(biāo)卻沒有因此增加，結(jié)果又是什么？供求失衡，房價上漲。邏輯非常簡單。

　　現(xiàn)在北京又定了個2200萬人口的新目標(biāo)，居住用地仍然按這個指標(biāo)來配給。再不買房子，還有地嗎？

　　相反，在人口減少和集中度差的地區(qū)，往往給的土地指標(biāo)很多，以示支持。但沒有辦法解決公共資源均等化，公共資源的配給既不合算，也難以成長和改善。

　　十 土地財政使你的房子更值錢！

　　除了貨幣貶值，房價上漲的另一個主要原因是城市環(huán)境越來越好，交通、綠化、環(huán)境、公共資源總是在不斷完善，這些基礎(chǔ)設(shè)施投資的錢主要來源于土地財政。

　　說土地財政不好，是政治正確。但現(xiàn)實地說，不靠土地財政，你得給出另一個來錢的路子。這幾年能有嗎？希望有。

　　有人說，可以把土地財政換成稅收。那么所有老百姓(603883,股吧)都得掏錢，而不是像現(xiàn)在這樣，土地財政只是（部分人）買房人掏錢。哪個更公平？

　　十一 為什么越早買越好？

　　因為存在著價格的延伸，房價永不眠。

　　中國的開發(fā)模式都是圍繞中心向外、從近到遠(yuǎn)的發(fā)展，最優(yōu)秀的地段最先開發(fā)。隨著城市中心向外發(fā)展，買的越晚，買到的越是城市外延地段上的房子，越買越遠(yuǎn)了。

　　結(jié)語

　　一件東西的價值有時并不取決于人們的收益，卻取決于人們的付出——取決于你為它付出了多大的代價。 ——尼采

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