駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到前些日子市場上一則“國開行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)限回收總行，以后多以實(shí)物安置為主”的傳聞，使得恐慌的情緒迅速蔓延開來，A股房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生了不小的跌幅。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年一季度，我國平均房價(jià)仍保持上漲態(tài)勢。在一二線城市房價(jià)被諸多調(diào)控政策限制的情況下，漲幅其實(shí)主要是來自于三四五線城市。在房價(jià)上漲的背景下，資本之所以如此敏感，“輿論”作用不小。有觀點(diǎn)認(rèn)為，過去幾年中，棚改貨幣化安置是推動(dòng)此輪三四五線樓市行情的根本原因。

　　那么，“棚改”究竟是怎么一回事？與樓市漲跌又有何關(guān)聯(lián)？三四五線樓市上漲的原因究竟有哪些？

　　本文為了望智庫原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖那白⒚鱽碓戳送�智庫（zhczyj）及作者信息，否則將嚴(yán)格追究法律責(zé)任。

　　1.十四年棚改：從實(shí)物安置到貨幣化安置

　　“棚戶”議題其實(shí)由來已久，最早可以追溯到2004年。遼寧省以莫地棚戶區(qū)改造為起始點(diǎn)，為集中式的棚戶區(qū)改造拉開序幕。

　　此后，在相當(dāng)長的時(shí)間里，棚改都是以實(shí)物安置為主，即拆了棚戶區(qū)的房子，補(bǔ)償給原住戶的也是房子。這期間，三四五線城市的房價(jià)保持平穩(wěn)。

　　我國棚改的政策演變歷程

　　而自2013年開始，棚改安置開始采用一種新的形式——貨幣化安置，即拆掉棚戶區(qū)房子以后，用現(xiàn)金對住戶進(jìn)行補(bǔ)償，人們拿到錢到市場上去買房子。此后，貨幣化安置比例逐年提升。

　　這時(shí)候問題來了，當(dāng)時(shí)三四五線城市的庫存高企，土地價(jià)格便宜且賣不出去，地方政府根本就拿不出錢來補(bǔ)貼被拆遷的居民。

　　拿不出錢，棚改貨幣化資金哪里來？主要有四種途徑：

　　一是財(cái)政撥款，主要包括中央和地方，中央財(cái)政撥款計(jì)入中央補(bǔ)助城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金，此類資金的數(shù)目占比很小，地方財(cái)政撥款納入地方住房保障支出；

　　二是政策性銀行貸款，即國開行和農(nóng)發(fā)行的棚改專項(xiàng)貸款，央行PSL投放是此類專項(xiàng)貸款的重要來源，占比達(dá)80%左右；

　　三是商業(yè)貸款；

　　四是地方政府發(fā)債，例如發(fā)行棚改專項(xiàng)債（今年6月20日，首單棚改專項(xiàng)債落地天津（樓盤），天津市財(cái)政局招標(biāo)發(fā)行15億元棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債，期限5年）。

　　這其中，PSL（抵押補(bǔ)充貸款）是棚改貨幣化資金的主要來源。這一點(diǎn)，通過對比國開行歷年來發(fā)放棚改貸款的情況和央行近年來PSL貸款資金規(guī)模的走勢，很容易得知（如下表）。

　　國開行發(fā)放棚改貸款情況

　　央行PSL貸款資金規(guī)模

　　央行PSL貸款資金規(guī)模

　　三四五線城市房價(jià)上漲，原因是什么？

　　棚改及貨幣化安置的推行，具有一石三鳥的功效：

　　一是可以讓困難家庭搬出城鎮(zhèn)危舊住房，遷入新居，改善居民住房條件和城市面貌；

　　二是可以創(chuàng)造住房需求，消化三四五線城市高企的庫存；

　　三是可以拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，緩解地方政府緊張的財(cái)政狀況。

　　現(xiàn)在讓我們來梳理一下，棚改貨幣化安置通常的流程是——

　　政府規(guī)劃一批棚改項(xiàng)目，向政策性銀行申請專項(xiàng)貸款，國開行再通過PSL拿到央行資金；

　　貸款到位之后，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，棚改拆遷戶拿著拆遷補(bǔ)償款去市場上買房。

　　由于市場上一下子冒出來一堆手持大把現(xiàn)金的人要買房，原本賣不出去的房子也一下子有了銷路，開發(fā)商解了套、賺了錢又向地方政府手里購置土地，形成了一個(gè)良性的循環(huán)，可謂皆大歡喜的局面。

　　2.“真經(jīng)”被念歪了

　　近段時(shí)間，市場傳聞國開行總行上收棚改貸款合同審批權(quán)限，但據(jù)最新報(bào)道，國開行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人否認(rèn)了這一傳聞，并強(qiáng)調(diào)會根據(jù)國開行現(xiàn)行信貸管理制度規(guī)定，貸款合同的審批及簽訂權(quán)限均在分行，目前沒有任何調(diào)整變化，合同審批權(quán)限仍在分行，不存在總行上收棚改貸款合同審批權(quán)限的情況。

　　這話說得很明確了，并不存在總行上收棚改貸款審批權(quán)的情況，不過這位負(fù)責(zé)人也進(jìn)一步補(bǔ)充說明，“為深入貫徹中央關(guān)于打贏防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的精神，落實(shí)有關(guān)監(jiān)管要求，國開行將合同審查權(quán)限統(tǒng)一到總行，主要是防范地方政府過度舉債，避免各地政策把握不一致，集中到總行統(tǒng)一把關(guān)�！�

　　言外之意就是，個(gè)別地方在實(shí)操過程中，把棚改貨幣化的“真經(jīng)”念歪了。

　　按照一般的定義，城市棚戶區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)集中連片簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋密度大、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區(qū)域，包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場、墾區(qū)危舊房等。之后來棚改還擴(kuò)展到了集體土地上的城中村改造。

　　但一些地方的棚戶區(qū)明明沒有那么多，沒有條件，強(qiáng)行創(chuàng)造條件也要上。比如，有網(wǎng)友爆料——

　　2016年，某地某區(qū)38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進(jìn)行“棚戶區(qū)改造”；

　　有些地方的酒店才建成不到10年，也列入棚改項(xiàng)目拆掉，造成浪費(fèi)；

　　現(xiàn)實(shí)中，這樣的并非個(gè)例。

　　如上文所述，雖然國開行貸款的利率很低，但由于國開行貸款條件比較嚴(yán)格，地方政府相當(dāng)一部分棚改資金來自商業(yè)銀行等渠道。

　　過去5年，棚戶區(qū)住房改造2600多萬套。截至去年底，央行提供的抵押補(bǔ)充貸款PSL余額26876億元。這意味著，中央對棚改的支持力度大約為10萬元/套。以房價(jià)現(xiàn)狀而論，每套10萬元其實(shí)是不太夠的，所以地方政府還得從其他渠道借錢。而隨著補(bǔ)償額度不斷增大，領(lǐng)了賠償?shù)牟糠植疬w戶還拿著錢跑到周邊的二線甚至一線城市買房去了，這對三四五線城市就更加不利。

　　投資要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，借錢容易還錢難。盡管地方政府通過棚改騰挪出了大量的土地資源，然后通過出讓土地獲得巨額收入，但地方政府的開支也相當(dāng)大，個(gè)別地方出現(xiàn)入不敷出的風(fēng)險(xiǎn)。

　　我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策，都需要為“激進(jìn)棚改”踩一腳剎車。自去年以來，我們經(jīng)濟(jì)政策核心之一就是要大力降杠桿、穩(wěn)杠桿。其中最大的兩塊，就是地方債務(wù)降杠桿和國企降杠桿，二者相當(dāng)于中國總體宏觀杠桿率的70%還多。

　　棚改既改善了困難家庭的居住條件，又緩解了地方的財(cái)政壓力。可是，如果任由個(gè)別地方激進(jìn)地推進(jìn)棚改，不僅推高了房價(jià)，而且又會形成地方上巨大的隱形債務(wù)，制造新庫存，這在去杠桿的宏觀背景下形成了不小的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如今，中央將棚改貨幣化引發(fā)的地方債務(wù)納入到地方財(cái)政舉債總額的管控范圍，就是要讓地方財(cái)負(fù)債的速度和總量透明、可控。

　　3.該繼續(xù)的棚改仍會繼續(xù)

　　那么，在當(dāng)前的形勢下，棚改的腳步會放慢乃至?xí)和�嗎？并不會�?/span>

　　國開行的相關(guān)負(fù)責(zé)人說，2016年下半年以來，國開行按照國家有關(guān)部門要求，堅(jiān)持因地制宜、因城施策原則，配合地方合理確定安置方式，對于商品房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式。

　　根據(jù)國開行介紹，今年截至5月末，發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。

　　今年1—6月，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占目標(biāo)任務(wù)的62.5%。

　　7月12日，住建部在吹風(fēng)會上表示：

　　要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；

　　商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　也就是說，并不是坊間傳言的一味收緊甚至“叫�！�，而是要“因地制宜”，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

　　棚改是穩(wěn)增長的重要舉措。其可以有效拉動(dòng)消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)。因此這個(gè)大的方向不會變，棚改的進(jìn)程也不會隨意停。

　　但是，棚改的范圍、方式、規(guī)模、結(jié)構(gòu)，都會有不小的改變，往后相關(guān)地方的棚改項(xiàng)目可能會適當(dāng)減少貨幣化安置，而多以實(shí)物安置為主。這可以在一定程度上抑制三四五線城市的房價(jià)快速上漲。畢竟，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”沖到市場上買房，容易引導(dǎo)助漲預(yù)期。

　　4.棚改是三四五線城市樓價(jià)暴漲的根本原因？

　　如前文所說，棚改貨幣化一定程度上容易引導(dǎo)助漲預(yù)期，因此有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，棚改貨幣化是三四五線房價(jià)暴漲的“罪魁禍?zhǔn)住�。真是這樣嗎？

　　棚改貨幣化確實(shí)是助推三四五線城市房價(jià)上漲的重要因素之一，但是其只是發(fā)揮了催化劑的作用，并非樓市抬升的根本原因。

　　回顧我國的棚改歷程——

　　2005年-2007年，東北三省率先大規(guī)模推行的棚改，讓200多萬居民全部遷入新居；

　　2008年-2012年，棚改開工1260萬套；

　　2013-2014年，新開工棚改達(dá)到820萬套；

　　2015年6月，國務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃，計(jì)劃在2015-2017年棚改新開工1800萬套。

　　可以看到，2013年、2014年甚至到了2015年時(shí)，貨幣化安置比例不斷提升，但這時(shí)的三四五線樓市并無明顯起色。

　　事實(shí)上，三四五線城市經(jīng)歷了從2010年下半年至2015年接近6年的沉寂期，期間房價(jià)并沒有出現(xiàn)大的波瀾。說棚改貨幣化直接推高三四五線房價(jià)，恐怕是有點(diǎn)想當(dāng)然了。

　　僅憑放水，其實(shí)無力推高房價(jià)。世界上相當(dāng)多通脹極高的國家，由于其國內(nèi)只有極少數(shù)民眾買得起房，而很多人急于賣房，反而導(dǎo)致其房價(jià)下跌……

　　三四五線樓市本輪回暖，更為根本的，是體系性修復(fù)的內(nèi)在因素。

　　首先是人口因素。

　　由于人力成本增加，此前沿海的一些制造業(yè)企業(yè)，要么向外遷，要么向內(nèi)遷到內(nèi)陸地區(qū)的市、縣，也帶動(dòng)了人口外流趨緩，甚至回流。加上大量農(nóng)民進(jìn)城的需求，三四五線城市的人口得到迅速擴(kuò)充。

　　三四五線的人口自然增量部分也是一個(gè)重要因素。事實(shí)上，由于一二線生活壓力大，生育率遠(yuǎn)不如三四五線城市。

　　而長期生活在一、二線城市的人，很容易認(rèn)為自己所處的城市代表了中國經(jīng)濟(jì)的主體，而選擇性忽視了一二線城市以外的廣大存在。

　　其實(shí)在一二線之外，我國還有10億左右的人口，這里有大量崛起的中產(chǎn)階層。

　　其次是收入因素。

　　去年，我國人均GDP（按照人口139008，GDP總量82.7122萬億計(jì)算）為5.95萬人民幣，折合成美元大概是9150美元（按照去年12月31日的匯率計(jì)算）。

　　國際上有一個(gè)S曲線效應(yīng)，即當(dāng)人均GDP處于3000-8000美元這個(gè)區(qū)間時(shí)，居民的消費(fèi)會加速。目前，中國收入處于這樣一個(gè)階段的人群，大概占總?cè)丝?0%以上，其中具有較強(qiáng)消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿的人口有3-5億，而這些人口大都在廣大的三四五線城市。

　　更重要的是，他們的收入增長比率相對較快。過去五六年來，從收入增速來看，三四五線城市和農(nóng)村其實(shí)是略高于一二線城市的；較低端產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力成本提高的速度，明顯高于中高端產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力（例如，外賣員、保姆、農(nóng)民工等的收入增速高于一般的白領(lǐng)階層）。

　　而這種趨勢就會明顯地投射到樓市上。人們常說股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，但因?yàn)槿藗冊谑杖胩岣咧�后最大的消費(fèi)往往是購置房產(chǎn)，將樓市（房價(jià)）作為晴雨表似乎更準(zhǔn)確一些。

　　如果把不同城市的房價(jià)視作該“城市公司”的“股價(jià)”，就會發(fā)現(xiàn)“股票市場”的增長速度和經(jīng)濟(jì)的增長速度幾乎完全一致。過去十余年來，我國名義GDP和全國商品房房價(jià)走勢保持很好的吻合關(guān)系。

　　換句話說，居民有沒有購買力，取決于經(jīng)濟(jì)能否增長。目前，我國GDP增速雖然回落到7%左右，但在全世界依然處于前列。

　　調(diào)控以來，我國一二線城市的房價(jià)已經(jīng)得到較好的控制。今年隨著對三四五線棚改貨幣化的整頓，未來三四五線的房價(jià)有望收窄。這意味著未來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的提高，人們依然有持續(xù)的購買力可以釋放。

　　三四五線人口基數(shù)大，收入增速快，而且正處于消費(fèi)旺盛區(qū)間，除了剛性需求（城市化率較低地區(qū)）外，也有強(qiáng)烈的改善性需求。他們需求更高的居住水平，不僅是面積大，而且品質(zhì)也要好。

　　過去，由于三四五線城市主要都是一些小開發(fā)商、小建筑商在折騰，別說產(chǎn)品品質(zhì)，基本的質(zhì)量都很差，再加上缺乏維護(hù)保養(yǎng)，一般六七年的房子就顯得很破爛了，保有的壽命其實(shí)很短，至于配套更是無從談起。如今，得益于品質(zhì)型規(guī)模房企的進(jìn)入，近年來三四五線城市項(xiàng)目的質(zhì)量得到大幅提升，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)等生活配套也日趨成熟。

　　而經(jīng)過轟轟烈烈的去庫存，目前不少三四五線城市的庫存已經(jīng)由此前的過剩變?yōu)槎倘�。根�?jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，在2015年一季度，三四線城市的去化周期高達(dá)22.9個(gè)月；而截至今年4月底，三四線城市的去化周期已經(jīng)下降到10.4個(gè)月，庫存已經(jīng)偏小，一些城市甚至已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　總的來說，政策的收緊更多的是為了讓市場平穩(wěn)健康發(fā)展。全球主要經(jīng)濟(jì)體的大部分國家，在經(jīng)濟(jì)增長中樞下行后，都出現(xiàn)了居民杠桿率長期持續(xù)提升的現(xiàn)象。只要經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持中高速增長，基本面就是有支撐的。

　　三四五線城市樓市的體系性回暖，未必會受到棚改貨幣化收緊的較大影響，只不過行情會由此前的一路猛沖，變成細(xì)水長流——

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