營(yíng)改增后個(gè)人交易二手房稅負(fù)略有降低

2016-05-04 來(lái)源：駐馬店房產(chǎn)在線

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊 5月1日起湖南營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開(kāi)，對(duì)普通市民來(lái)說(shuō)，影響最大的就是二手房交易。長(zhǎng)沙營(yíng)改增后的首張二手房交易增值稅發(fā)票被一位張姓市民拿到。駐馬店房產(chǎn)在線訊小編看到，發(fā)票項(xiàng)目名稱(chēng)為“商品住房”，數(shù)量為88.24平方米，單價(jià)4563.69元/平方米，金額為402700元，稅率為免、稅金為免。

　　個(gè)人交易二手房

　　稅負(fù)略有降低

　　值得注意的是，納稅人拿到的新增值稅普通發(fā)票，紅色的監(jiān)制章由“地稅局監(jiān)制”改成了“國(guó)稅局監(jiān)制”，同時(shí)蓋有“湖南省長(zhǎng)沙市地方稅務(wù)局直屬局代開(kāi)發(fā)票專(zhuān)用章”。

　　“該項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于房屋滿5年的家庭唯一住房對(duì)外銷(xiāo)售免增值稅和個(gè)人所得稅，開(kāi)具的是免稅增值稅普通發(fā)票�！睋�(jù)工作人員介紹，由于營(yíng)改增后，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策將平移到增值稅征收中。即除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

　　記者了解到，雖然增值稅和營(yíng)業(yè)稅稅率相同，不過(guò)，增值稅是按不含稅價(jià)計(jì)算。以一套100萬(wàn)元的房子為例，過(guò)去征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，繳納的稅為：100萬(wàn)元乘5%，即5萬(wàn)元稅;如果改成增值稅，應(yīng)繳納增值稅為：100萬(wàn)元÷(1+5%)×5%=47619元，少交稅約2400元。相當(dāng)于原來(lái)營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。過(guò)去100萬(wàn)元是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來(lái)征稅，稅基不一樣，所以營(yíng)改增以后個(gè)人交易二手房稅負(fù)不但沒(méi)有增加，而且還略有降低。

　　房子購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

　　不作為征稅依據(jù)

　　有市民表示，如果自己花90萬(wàn)元買(mǎi)的房子，在2年內(nèi)以100萬(wàn)元賣(mài)出，或市民花100萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的房子，在2年內(nèi)以90萬(wàn)賣(mài)出，該怎么計(jì)算增值稅。對(duì)此，市地稅局直屬局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房子的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不會(huì)作為征稅依據(jù)，而是以賣(mài)出的交易價(jià)為基準(zhǔn)作為征稅依據(jù)，同時(shí)，將對(duì)市民房屋交易價(jià)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，最終將在系統(tǒng)評(píng)估價(jià)和合同價(jià)中取高價(jià)。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　此外，為了方便市民繳稅，個(gè)人的二手房交易及自然人房產(chǎn)出租，仍然委托地稅部門(mén)來(lái)代征、代開(kāi)發(fā)票，“原來(lái)怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來(lái)填什么表，在哪個(gè)地方辦，一切維持基本不變”。如果納稅人需要申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，承受方需提供主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)的一般納稅資格認(rèn)定文書(shū)。

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