駐馬店房產在線訊  自從2014年7月份“以房養(yǎng)老”已經開始在全國四個城市進行試點，但是進程緩慢，步履維艱。駐馬店房產在線小編了解到兩年來以房養(yǎng)老試點全國才59戶投保，專家分析認為主要是保險公司要承擔房價漲跌的風險，存在很大的顧慮。

　　5月29日，在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的’以房養(yǎng)老’”子論壇上，上海保監(jiān)局副局長李峰說，到5月20日，全國反向業(yè)務投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢是2人1戶�！氨鄙蠌V這樣的人口老齡化比較嚴重，房價比較高的城市，試點效果比較好”。

　　2014年，中國保監(jiān)會發(fā)布關于開展“以房養(yǎng)老”即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見。試點城市為北京、上海、廣州、武漢。試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

　　所謂的反向抵押養(yǎng)老保險，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，也就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；

　　而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。

　　也就是說，通過“以房養(yǎng)老”，房屋可以從超長期的耐用消費品，轉變成一種具有相當流動性的資產。通過一次性的金額給付或者是終身年金給付，實現(xiàn)房屋既有居住性，又有流動性、收益性的統(tǒng)一。

　　對于為何“以房養(yǎng)老”試點的數(shù)量比較少，李峰解釋說，“以房養(yǎng)老”是一個創(chuàng)新業(yè)務，從外部環(huán)境來說既有優(yōu)勢又有劣勢，從行業(yè)來講同樣既有有利的方面，也有不利的方面。

　　從外部環(huán)境來講，以上海為例，李峰說，上海居民住房自有率比較高，達90%以上，遠超過其他國家的水平。而且上海本地人一般都有兩三套住房，隨著房地產價格上升，房產占整個財富收入的占比較高，所以有條件來推進以房養(yǎng)老。

　　房產凈值是中國家庭財富最重要的一個組成部分。在全國家庭財富當中，房產凈值占比達65.61%。其中，城鎮(zhèn)家庭財富中，房地產凈值占比為67.62%，農村家庭中房地產凈值占比57.6%，顯現(xiàn)出明顯的城鄉(xiāng)差異。李峰說，一般來講，經濟越發(fā)達的地區(qū)，房價越高，家庭財富中房產凈值的占比也就越高。

　　目前上海的十幾個案例當中，李峰說，大部分都選擇年金給付而非一次性給付，“而且金額很高，都是1萬元以上�！�

　　李峰說，保監(jiān)會做的一組調查顯示，大多數(shù)人對60歲以后收入的預期都不是很好，33.28%的人預計60歲以后收入會下降30%，60%以上的人認為60歲以后收入要降低50%。

　　此外，上海是全國乃至全球的金融中心之一，開展以房養(yǎng)老的業(yè)務，需要金融機構來支持，還需要一個很好的金融外部環(huán)境，在實際操作過程當中，反向抵押貸款要求金融機構有非常高的資金周轉能力以及現(xiàn)金池。而上海國際金融中心的建設，使得上海具備了這樣的條件。

　　但是，從外部環(huán)境來看，目前推進以房養(yǎng)老，還存在三大劣勢。

　　首先是“以房養(yǎng)老”需要面對社會觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。李峰說，中國是反哺式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經地義的，要打破這個倫理觀念很難。

　　其次，“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調溝通成本較高。比如房產登記要做相應的變更，但比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協(xié)調。

　　最后，目前推進以房養(yǎng)老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環(huán)節(jié)，還有方方面面需要中介機構去完成的環(huán)節(jié)�！罢麄�程序下來，如果說你要拿20年的養(yǎng)老金給付，有兩年要給到中介公司，相對來說成本比較高�！崩罘逭f。

　　而從行業(yè)角度來說，“以房養(yǎng)老”同樣既有機遇，又有風險。

　　李峰說，機遇首先在于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已經難以為繼了，建立多元化的養(yǎng)老渠道是發(fā)展的趨勢。

　　其次，中國家庭供養(yǎng)結構特殊，“421”的模式明顯，傳統(tǒng)依靠家庭互助養(yǎng)老的模式，會逐步讓位于市場化養(yǎng)老，未來需求會越來越多。

　　而且，李峰說，“以房養(yǎng)老”還可以提高不動產的流動性，提高資源配置效率。

　　但從保險公司角度來講，“以房養(yǎng)老”業(yè)務也存在相應的風險。

　　首先是業(yè)務固有的風險，李峰說，這是一項創(chuàng)新業(yè)務，風險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風險。

　　“因為這是一個長期風險，作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關鍵的�！崩罘逭f，目前受全世界經濟下行影響，匯率不穩(wěn)定，而我國還沒有鎖定利率互換的機制和市場。

　　其次，對于保險公司來說，也面臨房產價值大幅度波動的風險。

　　李峰說，保險公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務，是長期資產負債的匹配，精算基礎是房產價格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房價下跌，風險如何應對，這對保險公司來講也是一個很大的挑戰(zhàn)�！澳阍瓉碓u估是100萬，現(xiàn)在只有80萬，那肯定是保險公司吃虧�！绷硗猓�李峰說，如果房價上漲，保險公司也可能面臨另外一種風險，就是投保人可能會退保，之后再重新保險，這樣拿到的養(yǎng)老金會更多。

　　第三個風險，李峰說，是道德風險。反向按揭貸款過程中，可能會發(fā)生欺詐、信息不對稱、誤導甚至是道德風險。

　　“總體而言，反向按揭貸款雖然剛剛起步，但是以后發(fā)展的前景非常廣闊。這對服務于國家社會經濟發(fā)展，對解決老齡化社會可以發(fā)揮很大的作用�！�

　　李峰介紹說，目前參與參與上�！耙苑筐B(yǎng)老”試點工作的保險公司是幸福人壽，其股東背景是建設銀行的達息資產管理公司，是房地產業(yè)內企業(yè)，對房地產發(fā)展規(guī)律有一定把握，又有保險業(yè)務可以較好的整合起來。

　　“所以我們也鼓勵它先做一做，看看情況如何，實際過程當中也碰到一些問題，我們會幫助他解決，探索出一條路然后慢慢探索推進。以后市場會非常大，越來越多的保險公司會參與進去，也會有越來越多的老年人家庭會參與投保�！�

　　從現(xiàn)在試點發(fā)展的情況來看，李峰說，在實際運行當中，依然存在一些影響業(yè)務發(fā)展政策空白和操作障礙。接下來上海保監(jiān)局會加強和上海市政府相關部門的協(xié)調，爭取為這項業(yè)務的推出做出相關方面的協(xié)調工作。

　　同時也要鼓勵更多保險公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務。強化保險公司在產品設計、客戶服務、精算技術、長壽風險管理、資產負債管理方面的競爭優(yōu)勢。

　　從監(jiān)管部門的角度而言，則要加強監(jiān)管防范風險，合理把握保險公司經營規(guī)律，制定相對完善的規(guī)則，在發(fā)展平衡之間形成一個平衡。

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