駐馬店房產(chǎn)在線訊  在二孩政策帶動下，小房換大房的需求被點燃，且中小戶型占比日漸減少的背景下，二手房成為一些購房者的主要陣地。不少購房者是賣一買一的連環(huán)單，整個交易過程不僅涉及賣房，還涉及買房。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能影響交易進程，甚至出現(xiàn)糾紛，繁雜的交易環(huán)節(jié)讓購房者頭痛不已。那么，在買賣二手房過程中應(yīng)該注意什么呢？

　　案例

　　王先生想購買一套面積較大的房屋A，但由于政策及經(jīng)濟情況的限制，必須出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋與李女士簽訂房屋買賣合同（以下稱合同1），同時就A房屋與張先生簽訂房屋買賣合同（以下稱合同2）。但由于李女士的購房資質(zhì)審核未通過，導(dǎo)致王先生不能及時將B房屋出賣，而A房屋的過戶期限也已經(jīng)到期。此時，由于李女士不能如約履行合同，導(dǎo)致王先生在與張先生的合同履行中構(gòu)成違約。

　　專家分析

　　偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹表示，合同不能按時履行，有可能導(dǎo)致連環(huán)單中的售房人或購房人在另一房屋買賣合同中構(gòu)成違約，因合同具有相對性，守約方在另一房屋買賣合同中違約所遭受的損失，也無法向違約方主張。

　　合同1與合同2屬于兩個獨立的合同，合同具有相對性，王先生在合同2的履行過程中遭受的損失，對于合同1而言，不屬于因合同履行遭受的直接損失，而是間接損失，因此，王先生不能向李女士主張，要求李女士賠償他在合同2里的損失。簡單地說，這筆損失只能王先生自己掏，李女士只需對合同1的違約給王先生補償即可，對于合同2王先生的損失，與李女士是沒關(guān)系的。

　　孔丹也提醒消費者，目前市場上賣一買一的改善型置業(yè)需求很多，因同時涉及賣房和買房的過程，出現(xiàn)問題的概率很大，置業(yè)者應(yīng)留意每一個細節(jié)，以免造成不必要的麻煩。

　　買二手房流程指導(dǎo)

　　一、找中介選房源。在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質(zhì)都合適的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。

　　二、核實賣方身份。一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人，看他的身份證。

　　三、確認產(chǎn)權(quán)。到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個關(guān)鍵點：

　　1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。

　　2.產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

　　3. 看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。

　　四、核實房屋是否允許買賣。以下情況的房屋千萬不要買：

　　1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；

　　2. 被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；

　　3. 屬違法或違章建筑的房屋。

　　五、對房屋質(zhì)量及其他配套設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。

　　六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定一旦發(fā)生糾紛則無法舉證。購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/span>

　　七、留心付款方式和時間。買家在付款時，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。

　　八、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

　　九、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程；從買方的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

　　賣二手房注意事項

　　1. 代理方式的選擇。委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險。

　　2. 代理時間的選擇，代理有效期宜短不宜長。如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽訂合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同。代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。

　　3.“跳過”中介有風(fēng)險。有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險，有時反而還會降低交易的效率。所以，最好找較具規(guī)模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。

　　4.不簽“到手價”。許多客戶在委托賣房時嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過程中，除房屋本身的房款外，還涉及契稅、交易手續(xù)費、中介費等費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。因而，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。

　　5. 注意買方的資格和購買能力。如果是賣一買一的置業(yè)者，應(yīng)盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動。

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